Jak sprzedać / kupić działkę leśną? Jak realizowane jest prawo pierwokupu przysługujące PGL LP lub Parkom Narodowym. Na co zwrócić uwagę przy kupnie działki leśnej lub z użytkiem leśnym na części działki?


Zakup lub sprzedaż działki leśnej w Polsce jest procesem sformalizowanym i obwarowanym szeregiem przepisów, które mają na celu ochronę gruntów leśnych. Kluczowe znaczenie ma prawo pierwokupu przysługujące Lasom Państwowym i Parkom Narodowym, a także praktyczne aspekty wynikające z ustawy o lasach i ustawy o ochronie przyrody.

1) Ustawa o lasach (Dz.U. 1991 nr 101 poz. 444 z późn. zm.) – reguluje m.in. prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa, wykonywane przez Lasy Państwowe.

2) Ustawa o ochronie przyrody (Dz.U. 2004 nr 92 poz. 880 z późn. zm.) – reguluje prawo pierwokupu nieruchomości położonych w granicach parków narodowych.

3) Kodeks cywilny (art. 596–602 KC) – określa ogólne zasady pierwokupu.

Skarb Państwa (reprezentowany przez PGL Lasy Państwowe) ma prawo pierwokupu każdej nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako las, jeżeli sprzedawana jest osobie trzeciej. Prawo pierwokupu dotyczy gruntów oznaczonych w ewidencji jako las (Ls) lub przeznaczonych do zalesienia w MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. Brak prawa pierwokupu ma miejsce w przypadku sprzedaży działki osobie bliskiej (np. dzieciom, małżonkowi, rodzicom). Umowa sprzedaży działki leśnej zawierana jest w formie warunkowej (notarialnej). Notariusz zawiadamia właściwego nadleśniczego, a nadleśnictwo ma 1 miesiąc (30 dni) na złożenie oświadczenia o wykonaniu pierwokupu. Jeżeli LP skorzystają – wstępują w prawa nabywcy i kupują działkę za ustaloną cenę. Jeśli nie – transakcja dochodzi do skutku z pierwotnym nabywcą. Jeżeli działka znajduje się w granicach parku narodowego (lub jest z nim związana ustawowo), prawo pierwokupu przysługuje dyrektorowi parku narodowego. Procedura zastosowania prawa pierwokupu jest analogiczna do tej z LP (umowa warunkowa, miesiąc na decyzję).

Chcąc sprzedać działkę leśną należy przygotować dokumenty takie jak: wypis z rejestru gruntów, mapę ewidencyjną, wypis z planu miejscowego (lub decyzję o braku planu). Konieczne jest ustalenie, czy działka jest w całości lub w części oznaczona jako las (Ls). Analogicznie jak w przypadku kupna w przypadku sprzedaży działki leśnej u notariusza sporządzana jest umowa warunkowa oraz powiadomiony zostanie odpowiedni organ, a następnie należy czekać na upływ terminu pierwokupu.

Sprzedaż działki leśnej krok po kroku:

  • Zanim wystawisz działkę na sprzedaż, sprawdź, czy spełnia ona warunki, na jakich PGL Lasy Państwowe (PGL LP) mogą ją nabyć.
  • Skontaktuj się z właściwym miejscowo nadleśnictwem i przedstaw ofertę sprzedaży. Lasy Państwowe mogą być zainteresowane zakupem w celu powiększenia swojego zasobu. Nadleśnictwo oceni przydatność gruntu i może zlecić rzeczoznawcy wycenę.
  • W przypadku znalezienia prywatnego nabywcy, konieczne jest sporządzenie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. W umowie tej notariusz zamieszcza zapis o przysługującym Lasom Państwowym lub Parkowi Narodowemu prawie pierwokupu. Jest to tzw. umowa warunkowa.
  • Sprzedający składa oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej, czy jego grunt jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją inwentaryzacyjną.

Kupno działki leśnej krok po kroku:

  • Najważniejszym krokiem jest sprawdzenie statusu działki w ewidencji gruntów i budynków (oznaczenie Ls) oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub w decyzji o warunkach zabudowy. Te dokumenty określają, czy grunt jest przeznaczony na cele leśne lub inne.
  • Należy mieć świadomość, że PGL LP lub Parkowi Narodowemu przysługuje prawo pierwokupu. Oznacza to, że po podpisaniu umowy warunkowej, mogą oni nabyć działkę na warunkach uzgodnionych z prywatnym nabywcą.
  • Koniecznie sprawdź księgę wieczystą działki, aby upewnić się, że nie ma na niej obciążeń (np. hipoteki, służebności przesyłu).

Chcąc kupić działkę leśną należy zachować szczególną ostrożność:

  • Prawo pierwokupu – transakcja zawsze odbywa się w formie warunkowej, trzeba liczyć się z tym, że LP lub park narodowy mogą „przejść przed kupującego”.
  • Plan miejscowy / studium uwarunkowań – sprawdzić, czy działka nie ma przeznaczenia innego niż leśne (czasem grunt formalnie Ls jest przewidziany np. pod zalesienie ochronne, infrastrukturę, korytarze ekologiczne).
  • Użytek leśny tylko na części działki – prawo pierwokupu dotyczy tylko części oznaczonej jako las. Jednak notarialnie zbywa się całą działkę – wówczas pierwokup przysługuje co do całości.
  • Dostęp do drogi publicznej – wiele działek leśnych nie ma uregulowanego dostępu.
  • Możliwość zabudowy – w praktyce działki leśne nie podlegają zabudowie mieszkaniowej. Zmiana przeznaczenia z Ls na budowlane jest bardzo trudna i wymaga zmiany planu miejscowego oraz zgody ministra właściwego ds. środowiska.
  • Podatek leśny – właściciel płaci roczny podatek leśny (wyliczany wg ceny sprzedaży drewna).
  • Nadzór nad gospodarką leśną – właściciel prywatnego lasu musi prowadzić gospodarkę leśną zgodnie z uproszczonym planem urządzenia lasu (UPUL) lub decyzją starosty.

Na co warto zwrócić uwagę kupując działkę leśną:

  • Czy cena nie jest zawyżona ze względu na pozorną możliwość zabudowy (większość działek leśnych nigdy nie otrzyma warunków zabudowy).
  • Czy nie występują ograniczenia ochronne (rezerwat, Natura 2000, ochrona gatunkowa).
  • Czy w księdze wieczystej nie ma wpisów obciążeń (służebności, hipoteki).
  • Czy działka nie leży na terenie bagiennym lub trudno dostępnym (utrudnia korzystanie).
  • Czy w ewidencji gruntów nie ma rozbieżności z księgą wieczystą.